Investimento bilionário leva ao ES o maior condomínio logístico do país

O mercado de galpões logísticos do Espírito Santo vive um momento histórico. Impulsionada pelo aumento da demanda, incentivos fiscais robustos e localização privilegiada, a região assiste ao preço do metro quadrado subir e a taxa de vacância cair, mesmo com o crescimento do mercado. Agora o Estado se prepara para receber o maior condomínio logístico do Brasil.
Segundo a consultoria Colliers, o mercado imobiliário corporativo do Espírito Santo entrou em uma fase de crescimento em 2022. Desde então, saltou de 580 mil m² para mais de 1,4 milhão de m² no segundo trimestre de 2025. O aumento no inventário existente não diminui os custos. Pelo contrário, eles aumentaram.
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No mesmo período, o preço médio do metro quadrado foi de R$ 21,55 para R$ 25,22. O avanço do setor, segundo a companhia, reflete a entrega de novos empreendimentos e a consolidação da região como polo de interesse para ocupações comerciais e industriais.
O Espírito Santo também tem uma taxa de vacância de 3,8%, uma das menores do país. A média nacional é de 9%. “Em 2021, o mercado começou a se profissionalizar com a iniciativa de investidores locais, construindo galpões melhores”, diz Maurício Nascimento, gerente da Colliers Brasil.
“As empresas ampliaram seus investimentos na região para usufruir de incentivos fiscais . É um benefício tão considerável que compensa desafios logísticos e custos de locação”, complementa.
Infraestrutura e incentivos fiscais
Por meio dos programas Compete-ES e o Invest-ES, o governo do Espírito Santo oferece incentivos fiscais que garantem reduções no Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços ( ICMS ) para empresas de comércio eletrônico, atacadistas e importadoras.
Os programas reforçam a vocação da região, que tem ligação direta a importantes rotas logísticas.
Segundo o secretário de Estado de Desenvolvimento do Espírito Santo, Rogério Salume , os programas, com vigência até o final de 2032, representam instrumentos estratégicos para o desenvolvimento econômico do Espírito Santo. “Conseguimos atrair novos investimentos, estimular a instalação de empresas e a expansão de galpões logísticos, gerando empregos e movimentando a economia”, destaca.
Na visão de Rodrigo Couto, diretor industrial e de logística da consultoria CBRE, existem fatores macroeconômicos que ajudam a explicar o cenário favorável. Como o crescimento do Produto Interno Bruto ( PIB ) acima da média brasileira e uma taxa de desemprego de apenas 4% — atualmente a menor do Sudeste e a quarta menor do país.
“Também é importante destacar a renovação do Aeroporto de Vitória, que gera uma captação importante para atração de negócios, e o Contorno do Mestre Álvaro, que vai expandir a possibilidade de desenvolvimento de novos negócios imobiliários na região, principalmente ao conectar polos desde a Vitória até a Serra e a Cariacica”, justifica.
No final de 2023, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva e outras autoridades participaram da cerimônia de conclusão das reformas do Contorno do Mestre Álvaro, um trecho da rodovia BR-101/ES que conta com um tráfego de aproximadamente 50 mil veículos por dia . “O Contorno veio para resolver um problema antigo do Estado”, diz Nascimento.
“Os caminhões trafegavam por dentro da cidade e principalmente a região da Serra era muito prejudicada. A reforma fez com que o trânsito passasse a fluir melhor, motivando investidores a desenvolver novos negócios”, comenta.
Ele cita Arezzo, Autoglass, Heckler, FedEx, Mercado Livre e Suzano como empresas que migraram ou aumentaram a participação na região.
Dados da Colliers apontam que, desde a entrega do Contorno do Mestre Álvaro, o mercado de galpões no Espírito Santo cresceu quase 500 mil m². A região do município da Serra concentra cerca de 43% do inventário total do Estado, com 601 m² de área. Viana (ES) tem 366 mil m², e Cariacica (ES), 235 mil m².
Inaugurado em 2021, o Porto Canoa Log, localizado na Serra, navegou neste ambiente para se tornar o maior condomínio logístico do Espírito Santo. Além disso, o empreendimento com dois galpões soma 96 mil m² de área locável e está ocupado pelo Grupo Boticário , Fast Shop e Whirpool, entre outras empresas. O ativo faz parte do Vinci Logística FII (VILG11), fundo imobiliário gerido pela Vinci Partners.
O título de maior complexo logístico da região, porém, está prestes a mudar de mãos. A Private Construtora anunciou um investimento de R$ 2 bilhões para desenvolver um condomínio de galpões com mais de 620 mil metros quadrados de área bruta locável. Contudo, o projeto é apontado como um ponto de inflexão do setor e será o maior deste segmento no Brasil.
O maior condomínio logístico do Brasil
Atualmente, o maior condomínio logístico do Brasil é o GLP Guarulhos, com 440 mil m² de área locável em um terreno de 1,2 milhão de m² na cidade de Guarulhos, no entorno de São Paulo.
O Private Log será desenvolvido em um terreno de 1,5 milhão de m², adquirido pela construtora por R$ 378 milhões com recursos próprios. O projeto prevê a construção de quatro naves de galpões, um posto de gasolina, um outlet, restaurante, quadra de tênis, academia e até uma piscina .
“A entrega do Private Log é um fator-chave para que o Espírito Santo ultrapasse Pernambuco e se torne o quarto maior mercado de galpões do Brasil”, ilustra Nascimento, que lembra que a gestão dos aluguéis será tocada pela Colliers.
Em fase inicial de obras, o condomínio deve ficar pronto em 2028, mas a primeira entrega, com 170 mil m², tem previsão para ser feita em 2026. E já tem o primeiro cliente fechado, a Mila Transportes, uma empresa de transporte de cargas.
O galpão foi negociado a R$ 32,80 por metro quadrado, valor que é 30% superior à média regional, de R$ 25,22, segundo levantamento da Colliers. O valor ilustra a alta demanda da região, que atualmente tem uma taxa de vacância de 3,8%.
O fundador da Private, Mateus Vitoria Oliveira, explica que também já está em conversas avançadas com outras três empresas interessadas. Além de fundos para financiar o restante da obra.
O Espírito Santo tem uma vocação logística muito grande, mas os grandes players estão focados no eixo Rio-São Paulo , afirma o empresário. “Estamos vendo empresas desesperadas para conseguir bons espaços na região”, afirma.
“Além disso, estamos a uma distância de 1,2 mil km de 70% do PIB, o que torna um ponto de ‘last mile’ relevante para a distribuição de mercadorias a outros mercados”.
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